نظام تملّك غير السعوديّين للعقار | متعدد

نظام تملّك غير السعوديّين للعقار: الدليل الشامل للمستثمر الأجنبيّ

مخلد القحطاني — الرئيس التنفيذيّ، شركة متعدد المحدودة

ما الذي تغيّر فعليّاً في ٢٢ يناير ٢٠٢٦؟

في ٢٢ يناير ٢٠٢٦م الموافق ٣ شعبان ١٤٤٧هـ، دخل نظام تملّك غير السعوديّين للعقار حيّز النفاذ رسميّاً في المملكة العربيّة السعوديّة، بقرار من الهيئة العامّة للعقار. هذا النظام صادر بالمرسوم الملكيّ رقم م/١٤ بتاريخ ١٩/٠١/١٤٤٧هـ، ويحلّ محلّ نظام تملّك غير السعوديّين للعقار واستثماره القديم الصادر بالمرسوم الملكيّ م/١٥ لعام ١٤٢١هـ، ويلغي ما يتعارض معه من أحكام.

في ٢٣ يونيو ٢٠٢٦م، اعتمد مجلس الوزراء اللائحة التنفيذيّة للنظام والنطاقات الجغرافيّة المسموح فيها لغير السعوديّين بالتملّك، ليكتمل الإطار التطبيقيّ كاملاً. ترصد شركة متعدد المحدودة هذا التحوّل التشريعيّ ضمن خدماتها الاستشاريّة للمستثمرين الأجانب، وتقدّم في هذا الدليل قراءة قانونيّة دقيقة لكلّ بند جوهريّ.

الفروق الجوهريّة بين النظام القديم والجديد

من يحقّ له التملّك الآن؟ الفئات الأربع المعتمدة

تنصّ المادّة الأولى من النظام على تعريف "غير السعوديّ" بأنّه يشمل أربع فئات، وكلّ فئة تخضع لضوابط مختلفة ينظّمها فريق متعدد في عمليّات تأسيس الشركات الأجنبيّة:

الفئة الأولى: الشخص ذو الصفة الطبيعيّة

كلّ شخص لا يحمل الجنسيّة السعوديّة، سواء كان مقيماً داخل المملكة بإقامة نظاميّة أو غير مقيم. المقيم العاديّ يحقّ له تملّك عقار سكنيّ واحد للاستخدام الشخصيّ بعد الحصول على الموافقات النظاميّة. أمّا حامل الإقامة المميّزة فيتمتّع بحقوق أوسع تشمل التملّك المتعدّد وفق ما تحدّده اللائحة التنفيذيّة. للاطّلاع على تفاصيل الإقامة المميّزة، يُوصى بمراجعة خدمة الإقامة المميّزة من شركة متعدد عبر motaded.com.sa/services/premium-residency-saudi-arabia.

الفئة الثانية: الشركة غير السعوديّة

تشمل الشركات الأجنبيّة الراغبة في تملّك عقار لمزاولة نشاطها التجاريّ في المملكة. على هذه الشركة التسجيل لدى وزارة الاستثمار قبل التملّك عبر منصّة "استثمر في السعوديّة"، والإفصاح عن المُلّاك المباشرين وغير المباشرين، وتعيين ممثّل نظاميّ. تقدّم شركة متعدد خدمة استخراج ترخيص MISA متكاملة عبر motaded.com.sa/platforms/misa.

الفئة الثالثة: الكيان غير السعوديّ غير الربحيّ

يشمل المؤسّسات والمنظّمات غير الربحيّة الأجنبيّة، ويخضع تملّكها للنطاق الجغرافيّ المحدّد ولشروط التسجيل لدى الجهة المختصّة.

الفئة الرابعة: أيّ شخص اعتباريّ آخر يحدّده مجلس الوزراء

صلاحيّة مرنة تتيح لمجلس الوزراء توسيع نطاق المؤهّلين عند الحاجة، مثل صناديق الاستثمار السياديّة أو الكيانات الدبلوماسيّة.

أين يحقّ التملّك؟ النطاقات الجغرافيّة المعتمدة

تحدّد المادّة الثانية من النظام أنّ مجلس الوزراء يقرّر — بناءً على اقتراح الهيئة العامّة للعقار وموافقة مجلس الشؤون الاقتصاديّة والتنمية — خمسة عناصر جوهريّة: النطاق الجغرافيّ، أنواع الحقوق العينيّة، نسب الملكيّة القصوى، مدّة حقّ الانتفاع القصوى، وأيّ ضوابط أخرى.

في جلسته بتاريخ ٢٣ يونيو ٢٠٢٦م، اعتمد مجلس الوزراء النطاقات الجغرافيّة التالية:

* مكّة المكرّمة والمدينة المنوّرة: تخضعان لضوابط خاصّة موضّحة في القسم التالي.

قيود مكّة المكرّمة والمدينة المنوّرة

تنصّ الفقرة الرابعة من المادّة الثانية على أنّه "يقتصر حقّ تملّك غير السعوديّ للعقار أو اكتساب الحقوق العينيّة الأخرى — المشار إليه في الفقرة (١) من هذه المادّة — على العقار في مدينتي مكّة المكرّمة والمدينة المنوّرة على الشخص ذي الصفة الطبيعيّة المسلم".

يستفاد من النصّ ثلاث قواعد جوهريّة يرصدها فريق متعدد في الاستشارات العقاريّة للعملاء الأجانب:

•  الفئة المؤهّلة في الحرمين: الشخص الطبيعيّ المسلم فقط (من داخل المملكة أو خارجها).

•  الشركات السعوديّة المؤسَّسة وفق نظام الشركات السعوديّ — حتّى إن كان في رأس مالها شركاء غير سعوديّين — يحقّ لها التملّك في مكّة والمدينة.

•  الاستثناءان: الإرث الشرعيّ، والوقف على جهة سعوديّة معيّنة وفق الضوابط الشرعيّة وبشرط حقّ النظارة للجهة المختصّة بالأوقاف.

يُحظَر على كتّاب العدل وجميع الجهات المختصّة توثيق أيّ تصرّف يخالف هذه الأحكام.

الإجراءات الكاملة بحسب فئة المستفيد

للمقيم داخل المملكة

يستطيع المقيم بإقامة نظاميّة الدخول مباشرة إلى بوابة "عقارات السعوديّة" عبر saudiproperties.rega.gov.sa باستخدام رقم الإقامة. تتحقّق البوّابة آليّاً من شروط الأهليّة، ويُستكمل الطلب إلكترونيّاً بالكامل. تنصّ اللائحة التنفيذيّة على أنّ الزوج والأصول والفروع الذين يعيلهم المتملِّك يُعدّون تابعين له لأغراض عقار السكن، ولا يجوز لأيّ منهم الانفراد بالتملّك إلّا عند انتفاء الإعالة بوثائق معتمدة.

لغير المقيم (من خارج المملكة)

تبدأ رحلة غير المقيم من السفارات والممثّليّات السعوديّة في الخارج لإصدار الهويّة الرقميّة عبر منصّة خدمات وزارة الداخليّة "أبشر"، تمهيداً لاستكمال طلب التملّك عبر بوّابة عقارات السعوديّة.

للشركة الأجنبيّة بلا وجود في المملكة

يجب على الشركة التسجيل أوّلاً لدى وزارة الاستثمار عبر منصّة "استثمر في السعوديّة"، ثمّ استكمال إجراءات التملّك على بوّابة عقارات السعوديّة. تتولّى شركة متعدد المحدودة هذا المسار كاملاً للعميل، من استخراج ترخيص MISA حتّى ربط الكيان بالسجلّ العقاريّ، عبر خدماتها الاستشاريّة على motaded.com.sa/services/business-setup.

الرسوم والضرائب

ينصّ النظام على ما يلي حرفيّاً: "دون إخلال بأيّ رسوم أو ضرائب مقرّرة نظاماً، يُفرض رسم تستوفيه الهيئة على قيمة تصرّف غير السعوديّ بالحقوق العينيّة على العقار في المملكة لا يزيد قدره على (٥٪) من تلك القيمة".

ثلاث ملاحظات قانونيّة جوهريّة:

•  ٥٪ هو الحدّ الأقصى لا النسبة المعتمدة فعليّاً — تحدّد النسبة الفعليّة بقرار مستقلّ.

•  هذا الرسم منفصل عن ضريبة التصرّفات العقاريّة (RETT) ورسوم تسجيل السجلّ العقاريّ.

•  تستوفي الهيئة العامّة للعقار الرسم مباشرة عبر بوّابة عقارات السعوديّة، لا عبر ZATCA.

العقوبات ولجنة المخالفات

تنصّ المادّة العاشرة من النظام على تشكيل لجنة (أو أكثر) لا يقلّ عدد أعضائها عن ثلاثة من المتخصّصين في الأنظمة، تتولّى النظر في المخالفات وإيقاع العقوبات. تشكَّل اللجنة بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامّة للعقار، ويُحدَّد عمل اللجنة ومكافآت أعضائها بقرار من مجلس الإدارة.

يجوز الاعتراض على قرارات اللجنة أمام المحكمة الإداريّة خلال ستّين يوماً من تاريخ التبليغ بها. يتولّى مفتّشون يصدر بتحديدهم قرار من الهيئة ضبط المخالفات وإثباتها، ولهم الاستعانة برجال الضبط الجنائيّ عند الاقتضاء.

اللجنة الإشرافيّة على النظام — ١٣ جهة حكوميّة

لضمان تنفيذ النظام ومراقبة سياسته، شكّل مجلس الوزراء لجنة إشرافيّة موحّدة من ثلاث عشرة جهة حكوميّة:

دور متعدد في رحلة التملّك العقاريّ للأجنبيّ

تتعامل شركة متعدد المحدودة (السجلّ التجاريّ ٧٠٠٩٣٥٨١٦٤) مع ملفّات تأسيس الشركات الأجنبيّة في المملكة منذ ٢٠١٧، وقد أسّست أكثر من ٢٨١ شركة أجنبيّة. يمرّ ملفّ التملّك العقاريّ للأجنبيّ عمليّاً بمسارين متشابكين تجيدهما متعدد:

•  مسار تأسيس الكيان: استخراج ترخيص MISA، صياغة عقد التأسيس، إصدار السجلّ التجاريّ، فتح الحساب البنكيّ.

•  مسار التملّك العقاريّ: التحقّق من الأهليّة، تجهيز الوثائق، التسجيل على بوّابة عقارات السعوديّة، متابعة التسجيل العينيّ.

ترتبط الخدمات في متعدد منطقيّاً، فلا يستطيع المستثمر الأجنبيّ تملّك عقار تجاريّ دون كيان قانونيّ مسجّل، وكذلك العكس — فقد يحتاج العقار قبل ممارسة بعض الأنشطة. يُمكن للعملاء حجز استشارة عبر motaded.com.sa/services/consultation-services.

المراجع الرسميّة

اعتمد هذا الدليل على المصادر الحكوميّة السعوديّة الرسميّة حصراً، دون أيّ مصدر ثانويّ أو وسيط:

•  الهيئة العامّة للعقار — rega.gov.sa: نصّ نظام تملّك غير السعوديّين للعقار وصفحة البرنامج.

•  بوّابة عقارات السعوديّة — saudiproperties.rega.gov.sa: المنصّة الرسميّة لتنفيذ النظام.

•  وزارة العدل — laws.moj.gov.sa: البوّابة القانونيّة، النصّ الكامل للنظام.

•  هيئة الخبراء بمجلس الوزراء — laws.boe.gov.sa: الجريدة الرسميّة وإصدارات الأنظمة.

•  المركز الوطنيّ للتنافسيّة — istitlaa.ncc.gov.sa: مشروع اللائحة التنفيذيّة للاستشارة العامّة.

•  وزارة الاستثمار — misa.gov.sa: متطلّبات تسجيل الشركات الأجنبيّة.

•  وكالة الأنباء السعوديّة — spa.gov.sa: قرارات مجلس الوزراء.

motaded.com.sa |  السجلّ التجاريّ ٧٠٠٩٣٥٨١٦٤